Die Eigentumswohnung: Eine Alternative zum Haus?

Wer sich für Wohneigentum interessiert, steht in der Regel vor der Wahl zwischen einem Eigenheim, also einem Haus, und einer Eigentumswohnung. Gerade in den Ballungsräumen werden Eigentumswohnungen immer beliebter. Wer in einer zentralen Lage wohnen möchte und trotzdem finanzierbares Eigentum sucht, wird wahrscheinlich auf eine Eigentumswohnung setzen.

Bevor man sich jedoch grundsätzlich auf ein Haus oder eine Eigentumswohnung festlegt, sollte man die Vor- und Nachteile beider Eigentumsformen berücksichtigen und diese mit den eigenen Vorstellungen abgleichen. In diesem Beitrag geht es um die möglichen Vor- und Nachteile der Eigentumswohnung und worauf man achten muss, wenn man einen Kauf anstrebt.

1. Was ist eine Eigentumswohnung? Die Antwort ist gar nicht so einfach!
2. Welche Vorteile und Nachteile hat eine Eigentumswohnung im Vergleich zu einem Haus?
3. Bevor Sie sich für eine Eigentumswohnung entscheiden, müssen Sie wichtige Unterlagen sichten!
4. Woran Sie eine gute Hausverwaltung erkennen
5. Die Eigentumswohnung im Fazit: Augen auf beim Miteigentumsanteilkauf!

Was ist eine Eigentumswohnung? Die Antwort ist gar nicht so einfach!

Wer zum ersten Mal Wohneigentum erwirbt, wird sich denken, dass man eben die gesehene Wohnung kauft: Also die Räume, die man bei einem Besichtigungstermin mit dem Makler oder dem Eigentümer gesehen hat. So ganz richtig ist diese Betrachtungsweise jedoch nicht, da es sich bei mehreren Eigentumswohnungen immer um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. De facto kauft man sich also Miteigentumsanteile an einer Wohnungseigentümergemeinschaft, verbunden mit dem Sondereigentum an einer konkreten Wohnung, wenn man eine Eigentumswohnung ersteht.

Existiert Sondereigentum, so muss es noch eine andere Form des Eigentums in Wohnungseigentümergemeinschaften geben: Das Gemeinschaftseigentum. Daran ist man prozentual beteiligt, nachdem man eine Wohnung gekauft hat und in das Grundbuch eingetragen wurde. Man darf das Gemeinschaftseigentum mitnutzen und muss zugleich die entsprechenden Kosten anteilig tragen. Dies geschieht in Form des Hausgeldes, das man monatlich im Voraus auf das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) überweist, oder per Einzugsermächtigung abbuchen lässt.

Welche Vorteile und Nachteile hat eine Eigentumswohnung im Vergleich zu einem Haus?

Welche Form der Immobilie für einen selbst die bessere Wahl darstellt, hängt vor allem von der eigenen Situation und den eigenen Wünschen ab. Dass ein Haus in vergleichbarer Lage und mit einem ähnlichen Baujahr samt entsprechender Ausstattung fast immer teurer als eine Wohnung ist, dürfte klar sein. Dennoch gibt es im Vergleich zum Haus andere Vorteile, aber auch diverse Nachteile, die Sie in Ihre Kaufentscheidung miteinbeziehen sollten.

Vorteile einer Eigentumswohnung

• In der Regel ist die Eigentumswohnung die günstigere Alternative zu einem Haus.
• Eigentumswohnungen haben üblicherweise weniger Wohnfläche als ein Haus und liegen nicht zwingend im Erdgeschoss, was genau gewünscht sein kann.
• In begehrten Innenstadtlagen stehen normalerweise – sofern Immobilien überhaupt noch auf dem Markt sind – nur Eigentumswohnungen zum Verkauf.
• Wer gerne Kontakt zur Nachbarschaft pflegt, wird sich in einer Immobilie mit mehreren Wohnungen womöglich wohler fühlen, als in einem Haus in Alleinlage.
• Das finanzielle Risiko für die Immobilie trägt die WEG, also die Gesamtheit der Eigentümer – nicht Sie alleine.
• Die Verwaltungsaufgaben rund um die Immobilie werden von der Hausverwaltung erledigt.
• Normalerweise sind Eigentumswohnungen tendenziell günstiger im Unterhalt als Häuser und daher die bessere Wahl für preisbewusste Kaufinteressenten.

Nachteile einer Eigentumswohnung

• Sie dürfen nur Ihr Sondereigentum baulich verändern, was beim Gemeinschaftseigentum ohne einen Beschluss durch die Eigentümerversammlung nicht möglich ist.
• Eine WEG kann als Gemeinschaft zerstritten sein, wodurch ein dortiges Wohnen oder die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung schnell als unangenehm empfunden werden kann. Ohnehin müssen Sie in einer Eigentumswohnung mehr Rücksicht auf andere nehmen.
• Sie haben keinen Einfluss darauf, ob andere Miteigentümer ihren finanziellen Verpflichtungen im Rahmen des Hausgeldes nachkommen können. Mögliche Ausfälle der WEG müssen Sie anteilig tragen.
• Entscheidungen werden durch die Eigentümergemeinschaft getätigt, wobei diese nicht immer dem gesunden Menschenverstand folgen müssen. Sofern die Beschlüsse nicht gegen das Wohnungseigentumsgesetz oder andere Gesetze bzw. Vorschriften verstoßen, müssen Sie sich mit diesen Beschlüssen und Entscheidungen arrangieren.
• Der Zustand der Immobilie sowie die wirtschaftliche Situation der WEG ist maßgeblich vom bestellten Hausverwalter abhängig. Erwischen Sie eine WEG mit einem unseriösen Verwalter, kann es nicht nur zu finanziellen Problemen, sondern ebenso zu vielfältigem Ärger kommen.
• Die Nutzung Ihrer Räumlichkeiten für berufliche bzw. gewerbliche Zwecke kann gemäß der Teilungserklärung untersagt sein.

Bevor Sie sich für eine Eigentumswohnung entscheiden, müssen Sie wichtige Unterlagen sichten!

Haben Sie sich grundsätzlich für den Kauf einer Eigentumswohnung entschieden, gilt es nun natürlich passende Angebote auf dem Immobilienmarkt zu identifizieren. Bei Wohnungen, für die Sie ein direktes Kaufinteresse entwickeln ist es wichtig, dass Sie vor der Zusage eines Termins beim Notar zwecks Kaufvertrag, einen detaillierten Blick in die Unterlagen der Hausverwaltung werfen. Sie sollten sich niemals auf die mündlichen Aussagen eines Maklers oder eines privaten Wohnungsverkäufers verlassen. Um die Wahrscheinlichkeit, mit einer Eigentumswohnung Schiffbruch zu erleiden, möglichst gering zu halten, sollten Sie sich die folgenden Dokumente zeigen bzw. in Kopie geben lassen.

Wichtige Dokumente – Wohnungskauf

• Die Teilungserklärung.
• Die letzten Jahresabrechnungen.
• Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Den Kauf einer spezifischen Wohnung sollten Sie dann überdenken, wenn die Jahresabrechnungen mehr Fragen aufwerfen, als Antworten bieten. Ein kontinuierlich steigendes Hausgeld kann ein Indiz dafür sein, dass etwas mit der Hausverwaltung nicht stimmt. Ebenso zeigen die oben genannten Dokumente, ob es zu Außenständen beim Hausgeld gekommen ist und wie gut die Instandhaltungsrücklage gefüllt ist. Auch lässt sich oftmals anhand dieser Unterlagen feststellen, in welchem Zustand ein Wohnhaus wirklich ist: Renovierungsstau oder Miteigentümer, die ständig mit Liquiditätsproblemen zu kämpfen haben, sind mit Sicherheit das letzte, was Sie sich als neuer Wohnungseigentümer wünschen.

Daneben erhalten Sie durch Ihre Einsichtnahme in diese Verwaltungsunterlagen einen ersten Eindruck davon, wie gut der zuständige WEG-Verwalter arbeitet – und, ob es Konflikte innerhalb der Gemeinschaft gibt. Auch ein Verwaltungsbeirat, der seine Aufgaben zu weit auffasst, kann ein erhebliches Problem innerhalb einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern darstellen.

Woran Sie eine gute Hausverwaltung erkennen

Während ein kompetenter und seriöser WEG-Verwalter nicht nur dazu beitragen kann, dass das Gemeinschaftseigentum auf kosteneffiziente Weise bewirtschaftet und die Bausubstanz langfristig erhalten wird, vermag ein fragwürdiger Hausverwalter das genaue Gegenteil zu bewirken. Dementsprechend wichtig ist es, dass Sie sich im Vorfeld des Wohnungskaufes bereits mit den Grundlagen einer guten Hausverwaltung vertraut gemacht haben.

Als Miteigentümer einer WEG haben Sie einen gesetzlichen Anspruch auf die sogenannte „ordnungsgemäße Verwaltung“. Dies bedeutet natürlich nicht, dass Sie das Wohnungseigentumsgesetz nun in- und auswendig lernen oder sich die aktuellen Gerichtsurteile anschauen müssten. Dennoch gibt es ein paar wichtige Punkte, die Sie rechtzeitig wissen sollten. Die folgende Liste fast zusammen, was einen seriösen und kompetenten Hausverwalter ausmacht.

Merkmale einer seriösen Hausverwaltung

• Das Vermögen der WEG ist auf WEG-Eigenkonten (offenen Fremdgeldkonten) angelegt und nicht auf unsicheren Treuhandkonten.
• Der WEG-Verwalter liegt mit seinen Wirtschaftsplänen für die WEG recht genau und es kommt zu keinen erheblichen Änderungen am Hausgeld.
• Unerklärliche Sonderumlagen waren in den letzten Jahren nicht erforderlich.
• Es entsteht kein Reparaturstau und das äußere Erscheinungsbild der Immobilie ist gut.
• Die Hausverwaltung unterdrückt keine unliebsamen Meinungen und lässt jeden auf der Eigentümerversammlung ausreden – ohne, dass einzelne Teilnehmer ewig lange Monologe halten können.
• Der WEG-Hausverwalter hat der Gemeinschaft keine Versicherungen verkauft, an denen er selbst eine Provision verdient.
• Dienstleister und Handwerker werden bei Mängeln in die Pflicht genommen und es findet mit diesen keine Klüngelei statt. Ein unangemessenes Verhältnis einer Hausverwaltung zu Handwerken erkennen Sie ggf. an völlig überteuerten Rechnungen an die WEG.
• Die Hausverwaltung ist zu den üblichen Zeiten erreichbar und nimmt die berechtigten Anliegen der Wohnungseigentümer sowie deren Mieter ernst.
• Termine werden eingehalten und das allgemeine Auftreten des Verwalters sowie seiner Mitarbeiter ist vertrauenerweckend.
• Berechtigte Fragen rund um die Hausverwaltung werden auf nachvollziehbare Weise beantwortet.

Ob eine konkrete Hausverwaltung gut arbeitet, muss man immer im Einzelfall klären. Bei den obigen Punkten handelt es sich um allgemeine Hinweise. Dies bedeutet nicht, dass ein Ihnen unsympathischer Verwalter schlecht arbeiten muss, oder ein positiv auftretender Verwalter ein hohes Maß an Seriosität und Engagement mitbringt.

Die Eigentumswohnung im Fazit: Augen auf beim Miteigentumsanteilkauf!

In einer gut funktionierenden WEG mit einem kompetenten Verwalter und einem angemessenen Hausgeld macht das Wohnen in der Regel viel Spaß und ist auch nicht so teuer wie die Bewirtschaftung und Pflege eines Hauses. Damit Sie hierfür beste Voraussetzungen schaffen, sollten Sie vor dem Kauf einer Wohnung immer die Verwaltungsunterlagen anschauen und sich nicht durch mündliche Aussagen vertrösten lassen. Mit der Teilungserklärung, den letzten Protokollen sowie Jahresabrechnungen lässt sich meistens ein ganz gutes Bild des Zustandes einer WEG zusammenfassen.

Wenn objektive Kriterien gegen einen Kauf sprechen, oder Sie direkt am Anfang schon zu viele Unstimmigkeiten bemerken, sollten Sie von einem Wohnungskauf absehen. Zu unschön wäre es, wenn Ihnen eine Eigentumswohnung mehr Geld und Nerven gekostet hätte, als ein vermeintlich teures Haus. Ein kompetenter Makler oder Wohnungsbesitzer wird Sie nicht zu einem Termin beim Notar drängen!   

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