Die niedrigen Zinsen sorgen dafür, dass vielen Menschen das Geld immer lockerer in der Tasche sitzt. Wer Strafzinsen erwarten muss und durch geparktes Geld keine Erträge mehr erzielen kann, ist gezwungen, es auf andere Weise zu vermehren. Eine beliebte Möglichkeit ist der Kauf einer Immobilie. Das eigene Haus oder die Eigentumswohnung gelten als Investition in die Zukunft, versprechen sie doch mietfreies Wohnen im Alter und oftmals auch eine Rendite.

Immer mehr Wohnkredite werden vergeben
Seit 2003 steigt das Volumen der vergebenen Wohnungsbaukredite mit einigen Spitzen regelmäßig an. Die Banken sind aktuell freigiebig mit Krediten, was dazu führt, dass immer mehr Familien oder Einzelpersonen sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen können. Auf der einen Seite gibt es also investitionswillige Käufer, die auf der Suche nach ihrem Traumobjekt sind, auf der anderen Seite Immobilienbesitzer, die sich verändern wollen und die Chance auf eine gute Rendite wittern.

Manche Lagen sind besonders beliebt
Dabei gibt es deutliche Unterschiede einerseits zwischen Stadt und Land sowie Ost und West. In Ballungsgebieten und beliebten Lagen wie Hamburg, München oder Frankfurt sind Immobilien so teuer wie noch nie. In manchen Regionen im Osten Deutschlands ist jedoch immer noch ein Schnäppchen zu machen, bzw. aus Verkäufersicht nur eine magere Marge möglich.
Auch die vorhandene Infrastruktur spielt eine wichtige Rolle. Immobilien, die sehr einsam gelegen sind und dadurch hohe Kosten bei der Mobilität verursachen, sind aufgrund der steigenden Energiekosten teilweise ebenfalls schwer abzustoßen. Das gilt ebenfalls im strukturschwachen Gebieten. Hier ist also mit Verlusten zu rechnen.

Immobilien in Hamburg sind teuer

Für eine gute Rendite in manchen Lagen lieber noch warten
Die steigenden Preise bedeuten, dass jetzt ein guter Zeitpunkt sein kann, um eine Immobilie abzustoßen. Wer auf eine gute Rendite spekuliert und ein Haus in einer Gegend besitzt, wo die Preise aktuell niedrig sind, jedoch mit einer Preissteigerung zu rechnen ist, der sollte noch eine Zeit mit dem Verkauf warten. Das sind etwa niedersächsische Gemeinden, wie Nienburg (Weser), der Landkreis Oldenburg oder die Grafschaft Bentheim, Heilbronn oder Coesfeld in Nordrhein-Westfalen. In den absoluten Top Lagen wird die Luft nach oben allerdings langsam dünn. Wer jetzt verkauft, muss zudem damit rechnen, sich ein vergleichbares Objekt in der gleichen Lage nicht unbedingt wieder leisten zu können.

Wenn der Verkauf unumgänglich ist
Nicht immer wird freiwillig oder aufgrund der Rendite verkauft. Trennung und Scheidung, der Auszug der Kinder oder die Ankündigung von Nachwuchs sowie der Tod von Familienangehörigen oder der Verlust des Arbeitsplatzes und ein damit verbundener Umzug sind häufige Gründe für einen unumgänglichen Verkauf. Kommt dann noch Zeitdruck hinzu, kann sich das deutlich auf den zu erzielenden Preis auswirken.

Die Bank muss zustimmen – und langt noch einmal kräftig zu
Manchmal hat man das Glück, eine unbelastete Immobilie verkaufen zu können, in vielen Fällen ist sie aber noch nicht abbezahlt. Dann muss die Bank in jedem Fall zustimmen, dass der neue Eigentümer die Schulden übernehmen darf.
Eine vorzeitige Tilgung kann teuer werden, denn häufig wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Hier langen die Banken kräftig zu und berechnen häufig eine zu hohe Summe, weshalb sich eine Prüfung in vielen Fällen lohnt.
Es gibt eine Möglichkeit, die VFE zu umgehen. Dafür beantragt man eine Erhöhung der Kreditsumme. Wird dieser Antrag abgelehnt, darf der Schuldner sein Darlehen in einer Summe ablösen. Andererseits kann eine VFE auch einen Vorteil bieten, denn sie kann mit eventuell auf den Hausverkauf anfallenden Steuern verrechnet werden.

Banken berechnen häufig hohe Vorfälligkeitsentschädigungen

Steuern auf den Hauskauf
Je schneller man eine Immobilie nach dem Kauf wieder abstößt, umso teurer kann das unter Umständen werden. Einerseits ist die Schuld bei der Bank dann noch sehr hoch, was es schwierig macht, schuldenfrei aus der Sache herauszukommen. In der Regel hat es in der kurzen Zeit keine so hohe Preissteigerung gegeben, dass sämtliche angefallenen Nebenkosten ausgeglichen werden können. Allerdings gilt, dass wer als Privatperson im Jahr des Verkaufs und zwei weitere Jahre zuvor selbst in der Immobilie gewohnt hat, oder nicht vor Ablauf von zehn Jahren verkauft, keine Steuern auf den Erlös zahlen muss. Wer gewerblich mit Immobilien handelt, kann von dieser Regelung allerdings nicht profitieren.

Mit welchem Preis kann gerechnet werden? Profis wissen es
Wer mit einem Verkauf liebäugelt und auf einen guten Preis hofft, wird wissen wollen, womit er rechnen kann. Manchmal kann es nämlich durchaus günstiger sein, kostenfrei im eigenen Objekt wohnen zu bleiben.
Um zu ermitteln, wie hoch der Kaufpreis für das eigene Haus oder die Wohnung sein könnte, können zunächst die Immobilienpreise in der Umgebung unter die Lupe genommen werden. Der nächste Schritt ist es, ein Wertgutachten der Immobilie erstellen zu lassen. Auch ein erfahrener Makler wie die CITY Immobilienmakler kann den Wert und die Verkäuflichkeit einer Immobilie aufgrund seiner Erfahrung gut einschätzen. Bei den Gebühren für einen Makler gilt jedoch, dass derjenige sie bezahlt, der die Dienstleistung beauftragt hat. Das sollte bei der Kostenplanung berücksichtigt werden.

Verkäufer haben oft unrealistische Vorstellungen vom Wert ihrer Immobilie
Immobilienbesitzer hängen oft an ihrem Objekt. Sie haben viel Herzblut und jede Menge Geld hineingesteckt, Umbauten und Renovierungen vorgenommen und etwas ganz Besonderes daraus gemacht. Das kann der schön angelegte Garten sein, die eingebaute Sauna oder die besondere Einbauküche. Das müsste doch eine ansehnliche Preissteigerung bedeuten, oder? Fakt ist leider, dass solche individuellen Entscheidungen für einen potenziellen Käufer oft nicht den gleichen Wert haben. Vielleicht haben sie einen ganz anderen Geschmack, wollen ihre eigene Küche einbauen oder den Garten anders nutzen. In solchen Fällen hat ein aufwendiger Umbau vielleicht sogar einen negativen Effekt auf den Verkaufspreis.

Immobilienverkäufer haben oft unrealistische Preisvorstellungen

Modernisierungen wirken sich positiv auf den Kaufpreis aus
Eines ist jedoch sicher: Je moderner und energieeffizienter eine Immobilie bereits ist, umso besser ist der erzielte Preis. Die gesetzlichen Vorschriften bezüglich der Energieeffizienz werden immer strenger. Sind also Dämmungen bereits vorgenommen und neue Fenster und Türen eingebaut worden und steht zudem eine moderne Heizungsanlage parat, dann spart der Käufer deutlich bei den eigenen Investitionen und hat weniger Stress. Das ist ihm natürlich auch ein höherer Kaufpreis wert, der viel einfacher zu rechtfertigen ist als durch schicke Einbauten oder andere, individuelle Entscheidungen. Das bedeutet auch, dass sich ohne Renovierung oder Sanierung nur ein schlechter Preis erzielen lässt. Bei einer älteren Immobilie kann einfach gegengerechnet werden, wie viel die Handwerker kosten und was dadurch am Kaufpreis verändert werden kann. So lässt sich ermitteln. ob sich die Renovierung lohnt.

17.01.2020 | HausXXL