Haus mit Einliegerwohnung bauen

Nach dem Motto „Zwei sind besser als eine“ sollten Bauherren sich gut überlegen, ob sie ein Zweifamilienhaus oder ein Haus mit Einliegerwohnung bauen sollten.

Ein Haus bauen mit Einliegerwohnung: Eine zweite Wohneinheit

Haus Einliegerwohnung

Ursprünglich dienten Einliegerwohnungen zur Vermietung an die auf Bauernhöfen beschäftigten Landarbeiter, die als Einlieger bezeichnet wurden. Durch das erste Wohnungsbaugesetz war der Einbau von Einliegerwohnungen in neue Einfamilienhäuser in Deutschland vorgeschrieben, um den Wohnungsmangel zu beheben.

Die Einliegerwohnung muss nicht gegenüber der Hauptwohnung abgeschlossen sein, aber selbstständig vermietbar sein. Einliegerwohnungen sind mittlerweile regelmäßig abgeschlossen, da nicht abgeschlossene Einliegerwohnungen nicht dem Wohnungsstandard entsprechen und kaum noch vermietbar sind. Sobald die Wohnung zudem noch sanitäre Anlagen sowie eine feste Kochmöglichkeit enthält, gilt das Haus steuerrechtlich als Zweifamilienhaus.

Da die im Haus mit Einliegerwohnung liegende Wohnung als untergeordnet gilt, hat sie keinen direkt nutzbaren Wohnungszugang von außen. Sonst wäre sie als zweite Wohnung im Wohnhaus anzusehen. Der Zugang zur Einliegerwohnung selbst kann etwa über das Treppenhaus der Hauptwohnung erfolgen oder von einem gemeinsamen Windfang aus. Deshalb sind Einliegerwohnungen auch im Keller- oder Dachgeschoss möglich.

Einliegerwohnung Zweifamilienhaus
  • die vermietete Wohnung ist Teil des vom Bauherren selbst bewohnten Gebäudes
  • liegt innerhalb des Hauses
  • selbstständige, räumlich und wirtschaftlich abgeschlossene Wohneinheit
  • selbstständiger Haushalt ohne Mitbenutzung anderer Räume im Haus
  • Kündigungsschutz für Mieter nicht
  • gesetzliche Regelungen über Mieterhöhung nicht anwendbar
  • Regelungen für befristete Mietverträge gelten nicht
  • Wohngrundstück, das nur zwei Wohnungen enthält
  • zweite Wohnung kann untergeordnet sein
  • Wohnungen des Hauspersonals nicht mitzurechnen
  • Eigenschaft als Zweifamilienhaus geht nicht verloren, wenn Grundstück zu eigenen oder fremden gewerblichen oder zu öffentlichen Zwecken mitbenutzt wird

Häuser mit Einliegerwohnung

Eine Einliegerwohnung ist eine zweite Wohneinheit in einem Einfamilienhaus. Für ein Haus mit Einliegerwohnung rechnet das Finanzamt deren Nutzflächenanteil aus der Fläche des gesamten Hauses heraus und diesem Anteil entsprechend können die Bau- und Unterhaltungskosten bei der Steuer geltend gemacht werden.

Beim selbst genutzten Wohneigentum gibt es keine Absetzungsmöglichkeit für die Schuldzinsen mehr. Deshalb sollten Bauherren möglichst viel Eigenkapital investieren. Die Steuern werden gesenkt, wenn der vermietete Hausteil über Fremdkapital finanziert wird, was nur beim Zweifamilienhaus funktioniert. Wenn die Finanzierung hier nicht getrennt läuft, sind Steuern wie bei der Einliegerwohnung fällig. Fremd- und Eigenmittel werden auf beide Wohnungen dem Flächenanteil nach verrechnet.

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Haus mit Einliegerwohnung: Unterschied zum Zweifamilienhaus

Ein Zweifamilienhaus ist in der Regel ein Haus mit zwei nahezu gleichwertigen Wohnungen. Bei einem Haus mit Einliegerwohnung hingegen ist, größentechnisch gesehen, diese im Vergleich zur Hauptwohnung eher nachrangig. Es muss die innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans festgesetzte Nutzungsart unbedingt beachtet werden. Dort müssen zwei Wohneinheiten je Einzelgebäude zulässig sein, wobei aber Bauherren einen Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen stellen können.

Für ein Zweifamilienhaus hingegen ist eine notarielle Teilungserklärung nötig. Die beiden Wohnungen sind völlig selbstständig. Ein Zweifamilienhaus ist jedoch nur lohnend, wenn auch die Finanzierung absolut getrennt läuft, wofür zwei getrennte Darlehensverträge notwendig sind.

Für eine seperate Wohneinheit Häuser mit Einliegerwohnung bauen

Wer Häuser mit Einliegerwohnung bauen möchte, plant eine separate Wohneinheit im Haus. Diese bringt einige Vorteile mit sich, denn man könnte die Einliegerwohnung nahestehenden Personen zur Verfügung stellen oder sie vermieten:

  • für erwachsene Kinder oder die Großeltern
  • Apartment vermieten
  • Für Au-pair-Mädchen oder Pflegekraft

Die große Befürchtung, gerade im Fall der Vermietung an fremde Personen, ist:

  • der Verlust von Privatheit und Ruhe

Solche Störungen sind aber durch gute Planung vermeidbar, denn lediglich wenn die Wohnungs- und Haustrennwände schlecht gedämmt sind, kann Schall leicht übertragen werden. Beim Hausbauen mit Einliegerwohnung sind von Anfang an die abzutrennenden Teile durch stärkere Wände oder Decken besser abgrenzbar.

Bauherren sollten Häuser mit Einliegerwohnung bauen, die mit Teppich oder Kork als Bodenbelag ausgestattet sind, denn diese dämpfen den Trittschall wirksamer als das Parkett oder Fliesen tun.

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(Bildmaterial: Hotel (visitgreeland/Flickr, CC BY 2.0))