Sie möchten sich den Traum vom Eigenheim erfüllen und haben das ideale Grundstück bereits gefunden? Dann sollten Sie dennoch nicht vorschnell handeln, sondern zunächst prüfen, ob das Grundstück mit Altlasten belastet ist.
Was versteht man unter Altlasten?
Was genau Altlasten sind, ist seit Inkrafttreten des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBSchG) im Jahre 1999 rechtlich klar definiert. Demnach sind handelt es sich bei Altlasten um stillgelegte Abfallbeseitigungsanalgen sowie Grundstücke, auf denen Abfälle behandeln, gelagert oder abgelegt wurden. Häufig sind ehemalige Fabrikgelände, Gewerbegebiete oder auch Truppenübungsplätze betroffen.
Welche Stoffe gehören zu Altlasten?
Vereinfacht dargestellt können Sie sich unter Altlasten große und kleine Umweltsünden vorstellen. So war es früher durchaus üblich, dass Scherben aus Ton oder Glas, Eisenteile und alter Hausrat auf dem eigenen Grundstück entsorgt wurden. Noch heute lässt sich beim Umgraben des Gartens auf diese Weise der ein oder andere Gegenstand bergen.
Das ist bei den genannten Dingen nicht weiter dramatisch. Doch gibt es auch Altlasten, die auf keinen Fall in den Boden gehören. Zu ihnen zählen alle Stoffe, die giftig sind oder die Gesundheit gefährden können. Weit verbreitet sind hierzulande Altlasten in Form von
- Öl,
- Chemikalien,
- Hausmüll,
- Bauschutt,
- Altreifen oder
- Elektronikschrott.
Sind derartige Belastungen im Erdreich vorhanden, können sie nicht nur der Umwelt schaden. Sie belasten ebenso den Geldbeutel – und zwar den des Grundstückseigentümers, also Ihren. Denn Sie sind als Eigentümer eines Einfamilien- oder Reihenhauses für die fachgerechte Entsorgung der Altlasten verantwortlich und das kann teuer werden.
Wie kann ich mich vor Altlasten schützen?
Bereits vor dem Grundstückskauf sollten Sie sich mit dem Thema Altlasten befassen, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen. Es gibt dabei mehrere Varianten, sich vor Altlasten auf dem Grundstück zu schützen:
- Bodengutachten erstellen lassen
- notarielle Bestätigung des Verkäufers, dass das Grundstück frei von Altlasten ist
- Blick ins Altlastenkataster der Gemeinde
Bodengutachten bei Verdacht auf Altlasten erstellen
Die sicherste Form, sich vor Altlasten zu schützen, ist das Bodengutachten. Dieses beinhaltet mehrere, meist vier, Probebohrungen. Die Kosten für das Bodengutachten liegen zwischen 1.000 und 1.500 Euro, können aber natürlich je nach Region und Anbieter unterschiedlich ausfallen. Im Vergleich zu den Gesamtkosten (Baukostenrechner) des Hausbaus oder späteren gerichtlichen Auseinandersetzungen wegen der Altlasten, ist das ein durchaus überschaubarer Betrag.
Altlastenfreiheit vom Verkäufer bescheinigen lassen
Ebenfalls kann der Verkäufer schriftlich versichern, dass das Grundstück frei von Altlasten ist. Diese Versicherung sollten Sie im notariellen Kaufvertrag festschreiben lassen. Durch eine solche Formulierung sind Sie zumindest vor dem böswilligen Verschweigen von Altlasten auf dem Grundstück geschützt. Sollte es danach dennoch zur Feststellung von Altlasten kommen, kann der Verkäufer in Regress genommen werden.
Allerdings müssen Sie ihm dafür nachweisen, dass er von den Belastungen des Grundstücks wusste. Können Sie diesen Nachweis nicht erbringen, gestaltet es sich sehr schwierig, Schadenersatzforderungen geltend zu machen. Wichtig ist daher, dass der Notar Sie zu diesem Thema ausführlich und umfassend berät.
Beim Altlastenkataster Informationen über belastete Gebiete einholen
Bleibt noch das Altlastenkataster. Dieses wird vom jeweiligen Bundesland geführt und listet vor allem besonders gefährdete Gebiete auf, wie eben die eingangs erwähnten Truppenübungsplätze, einstige Fabrikgelände oder Gewerbegebiete. Zwar sind im Altlastenkataster nur Verdachtsflächen aufgeführt, so dass nicht 100 Prozent fest steht, dass diese mit Altlasten belastet sind, allerdings ist die Wahrscheinlichkeit recht hoch. Die Anfrage zur Einsicht ins Altlastenkataster ist allerdings meist kostenpflichtig.
Gibt es auch harmlose Verunreinigungen und Altlasten?
Viele Bauherren fürchten sich zu Recht vor Altlasten. Doch ist wirklich jede Verunreinigung als teure Altlast einzustufen? Pauschal lässt sich die Frage kaum beantworten, denn auf den ersten Blick wirken verrotteter Hausmüll oder Ziegelschutt eher harmlos. In der Regel sind sie es auch.
Wenn die Verunreinigung allerdings so großflächig ist, dass Sie ihr mit einem Bagger zu Leibe rücken müssen, kann es ins Geld gehen. Das ist häufiger als gedacht der Fall, denn bei großflächigen Verunreinigungen müssen Sie diese weiträumig ausbaggern, um dem Untergrund die benötigte Tragfähigkeit für ein Fundament zurückzugeben. Bei einem schon geplanten Tiefbau für einen Keller mag dieser Punkt hingegen weniger ins Gewicht fallen.
(Bildmaterial v.o.n.u.: © Stadt Wolfenbüttel, © OKAL Haus GmbH, © RENSCH-HAUS GmbH)
